Erschließungskosten: was ist bei der Kalkulation zu beachten?

Möchtest du ein Grundstück zum Hauskauf erwerben, sind es nicht nur die Baukosten, die zählen – auch die Baunebenkosten. Dazu gehören die Grundgewerbesteuer, die anfallenden Gebühren für die Baugenehmigung, das Bauwasser oder auch die Vermessung des Grundstücks. Ebenso zählen die Erschließungskosten und der Baustrom hinzu. Vor allem die Erschließungskosten sind essenziell, da hier das Grundstück an die örtliche Grundversorgung (Entsorgungs-, Versorgungs- und Verkehrssystem) angeschlossen wird.

Grundversorgung umfasst

Wasser-und Energieversorgung
Kanalisation
anteilige Kosten für Verkehrserschließung
Telefon und DSL
Kabelanschluss

Welcher Anteil entfällt auf Eigentümer?

Erschließungskosten beim Hausbau Grundstückseigentümer müssen das Groß der Kosten selbst tragen. Dies kann bis zu 90 Prozent sein. Entrichtet werden die Erschließungskosten an den Versorgungsträger und an die Kommune. Die Preisstaffelung, etwa für die Grundversorgung, gibt es beim zuständigen Bauamt oder bei den lokalen Versorgungsunternehmen. Auffällig ist, dass die Kosten zwischen den einzelnen Bundesländern variieren können. Grund hierfür ist nicht nur die Größe der Baufläche, sondern auch die Geschosszahl der Immobilie.

Auch die vorgesehene Nutzung des Grundes ist bei der Berechnung essenziell. Private Bauherren haben beispielsweise geringere Kosten als Eigentümer, die ihr Grundstück gewerblich nutzen möchten. Die Erschließung bildet die Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit von Grund und Boden. Die Baugenehmigung wird nur dann erteilt, wenn auch die vollständige Erschließung des Grundstücks gewährleistet ist.

Extra-Tipp: Vor dem Kauf des Baugrundstückes sollten die künftigen Eigentümer überprüfen, ob die Erschließungskosten bereits vollständig vom Vorbesitzer übernommen wurden. Ist dies nicht der Fall, sollte vor Unterschrift des Kaufvertrages eine Überprüfung der Kosten stattfinden, um weitere unliebsame Aufwendungen zu verhindern.

Wann ist eine Erschließung notwendig?

Die Erschließung ist Grundvoraussetzung, um das Grundstück bebauen zu können. Aus dem Bauerwartungsland entsteht damit ein Bauland. Die Baugenehmigung wird auch nur dann erteilt, wenn die Erschließung bereits stattgefunden hat oder gewährleistet ist. Die Kosten fallen meist nur bei dem Kauf von Grundstücken an. Kaufst du dagegen eine Bestandsimmobilie, sind diese Kosten meist bereits beglichen.

Über die Höhe lässt sich pauschal keine Auskunft im Vorhinein geben. Abhängig ist sie nicht nur vom Materialeinsatz, sondern auch von den Arbeitsstunden der jeweiligen Versorger.

Dabei gilt die Faustregel: Ist das Haus sehr weit von der Hauptanschlussstelle entfernt, fallen die Erschließungskosten deutlich höher aus. Die Kommunen variieren in der Höhe ihrer Gebühren.

Wie hoch sind Erschließungskosten?

Erschließung eines Baugebietes Die Erschließungskosten sind von Bundesland zu Bundesland variabel. Beim Anschluss für die Kanalisation beispielsweise werden üblicherweise in Neubaugebieten Kosten von bis zu 5.000 Euro kalkuliert.

Müssen allerdings längere Strecken zum Hauptversorger überbrückt werden, können auch deutlich höhere Summen anfallen. Vor dem Kauf ist es daher ratsam, sich über den Grad der Verschlossenheit beim Grundstück zu informieren. Es gibt

gänzlich unerschlossene
teilerschlossene
oder komplett erschlossene

Grundstücke auf dem Markt. Bei teilerschlossenen sind bereits die Anschlüsse für Strom, Abwasser, Wasser sowie Gas bis zur Straße vorhanden. Sie müssen lediglich noch bis zum Hauptversorger verlängert werden. Das ist deutlich kostengünstiger, als etwa eine komplette neue Verlegung der Anschlüsse in Kauf zu nehmen.

Erschließungsmaßnahme	Hinweise
Wasser	Wasseranschluss ist zwingend notwendig Entfernung von Haus zum nächsten Anschluss essenziell für Kosten Kosten meist zwischen 2.000 bis 5.000 Euro
Strom	elementarer Anschluss Photovoltaikanlage als kostensparende Alternative Kosten meist zwischen 2.000 bis 3.000 Euro
Gas	nicht für alle Bauherren erforderlich Alternativen: Erdwärme oder Ölheizung Kosten bei regionalem Versorger zu erfragen Kosten variabel, meist unter 2.000 Euro
Telefon	Wahl zwischen Kabel- oder Satellitennutzung Telefonanschluss nicht zwingend nötig Kosten variieren
Straßen	nicht zwangsläufig Teil der öffentlichen Infrastruktur Straßenbaubeiträge werden in allen Bundesländern (mit Ausnahme von Baden-Württemberg) erhoben Grundstückseigentümer müssen zahlen, wenn Straße am Grundstück erneuert oder ausgebessert wird Erschließungsbeiträge können unabhängig von früheren Kosten zusätzlich erhoben werden
Gehwege	Gemeinden sind verpflichtet, Erschließungsbeiträge zu erheben Höhe nicht mehr als zehn Prozent der Erschließungskosten dafür ab 1.4.2014 nur innerhalb von 20 Jahren
Radwege	Höhe ist vom Bundesland abhängig
Grünanlagen	Eigentümer müssen sich bei Gestaltung der Grünanlagen an Grundstück beteiligen Kosten können variieren
Straßenbeleuchtung	Kosten sind variabel und hängen vom Versorgungs- und Bauunternehmen ab
Verkehrsberuhigte Zonen	Aufwendungen können auf Grundstückseigentümer umgelegt werden
Stützmauern bei Hanglagen	zur Absicherung der allgemeinen Sicherheit, wenn zusätzliche Maßnahmen bei Hanglage ergriffen werden müssen Kosten werden anteilig auf Eigentümer umgelegt
Lärmschutzwände	Bundesländer dazu berechtigt, die Kosten anteilig an Eigentümer weiterzugeben Höhe abhängig von Material und Größe der Wände
Kanalisation	Primärer Teil der Grundstückskosten Höhe der Kosten entscheidend von Entfernung des Hauses zum nächsten Kosten meist bei 4.000 bis 5.000 Euro Kosten abhängig von dem Grad der Erschließung

Rechtliche Grundlage für Erschließungskosten

Rechtliche Grundlage der Erschließungskosten Die Kosten für die Erschließung werden an die zuständigen Versorgungsämter oder an die Kommune entrichtet. Vor allem bei den Verkehrswegen gibt es zwei Beitragsarten:

Neubau der Straße
Verbesserung der Straße

Beim Neubau einer Straße werden die Kosten dazu im Baugesetzbuch geregelt und sind vom Bundesrecht gestützt. Bei Ausbesserungsmaßnahmen einer bereits bestehenden Straße oder einem Ausbau ist die Kostengestaltung durch das Kommunalabgabenrecht bestimmt und ist Landesrecht.

Selbiges gilt auch für die Erschließungskosten der leistungsgebundenen Einrichtungen bei Abwasser- und Wasserversorgung. Hier gestaltet sich die Kostenaufstellung auch in Abhängigkeit davon, ob es sich um einen kompletten Neubau oder um eine Erweiterung bereits bestehender Anschlüsse handelt. Hast du einen Bescheid über die Erschließungskosten erhalten und bist damit nicht einverstanden, kannst du einen Widerspruch einlegen. Eine Aufschiebung der Wirkung, sprich der Bezahlung der Kosten, wird dadurch aber nicht erzielt. Du musst demnach zunächst die Kosten aus dem Bescheid begleichen, wirst diese aber nach einem revidierten Bescheid zurückerstattet bekommen.

Verteilungsmaßstäbe

Die Verteilung der Erschließungskosten ist ganz klar im Baugesetzbuch geregelt. Hierfür werden drei verschiedene Verteilungsmaßstäbe zu Grunde gelegt.

Kosten durch bauliche Nutzungsart
Grundstücksfläche in Quadratmetern
Grundstücksbreite

Der Verteilungsschlüssel basiert auf Grundlage des Verteilungsschlüssels der jeweiligen Gemeindesatzung. Ob bei dem Grundstück mit Erschließungskosten zu rechnen ist, ist dem Bodenwert zu entnehmen. Hier finden sich die Abkürzungen „epb“ (Erschließungspflicht Grundstücke) und „ebf“ (Erschließung beitragsfreie Grundstücke).

Beitragsfreie Grundstücke

Hier ist der Grundstückspreis bereits der finale Preis und die Erschließungskosten wurden bereits vom Vorbesitzer beglichen. Diese Option ist besonders dann empfehlenswert, wenn du mit keinen weiteren Kosten kalkulieren möchtest. Schnell kann es schließlich zu unliebsamen Überraschungen kommen.

Beitragspflichtige Grundstücke

Erschließungskosten bei Grundstücken Bei diesen Grundstücken musst du die Finanzierung großzügiger planen. Im Allgemeinen werden sechsstellige Beträge allein für die Erschließung veranschlagt. Häufig kann diese Summe noch steigen, wenn das Grundstück weit von der nächsten Versorgungsstelle entfernt ist. Manche Kosten werden auch erst einige Jahre später abgerechnet, wenn alle Arbeiten final beendet sind. Beglichen werden müssen die Kosten von demjenigen, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheides Grundstücksbesitzer ist. Daher solltest du vor dem Kauf eines Grundstücks oder von Wohneigentum beim ansässigen Bauamt nachfragen, welche Beiträge bereits beglichen wurden oder welche noch auf dich zukommen.

Fazit: Erschließungskosten sind ein großer Teil der Baukosten

Die Erschließungskosten sind von keinem Grundstücks- oder Immobilieneigentümer zu umgehen. Sie bilden einen großen Anteil der eigentlichen Bau- oder Kaufsumme. Aufgrund der verschiedenen rechtlichen Regelungen müssen sie vom Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie beglichen werden. Die Höhe ist dabei abhängig von verschiedenen Kriterien. Bei dem Anschluss an die Kanalisation beispielsweise steigen die Kosten, umso weiter das eigene Grundstück von der nächsten Versorgungsstelle entfernt ist. Bei den Kosten für Grünanlagen, die Beleuchtung oder auch den Straßenausbau hingegen sind die Kommunen an rechtliche Grundlagen gebunden. Hier können sie nur einen maximalen Prozentsatz der eigentlichen Kosten an den Eigentümer weiterberechnen.