Erschließungskosten: was ist bei der Kalkulation zu beachten?

- Wasser-und Energieversorgung
- Kanalisation
- anteilige Kosten für Verkehrserschließung
- Telefon und DSL
- Kabelanschluss
Welcher Anteil entfällt auf Eigentümer?
Grundstückseigentümer müssen das Groß der Kosten selbst tragen. Dies kann bis zu 90 Prozent sein. Entrichtet werden die Erschließungskosten an den Versorgungsträger und an die Kommune. Die Preisstaffelung, etwa für die Grundversorgung, gibt es beim zuständigen Bauamt oder bei den lokalen Versorgungsunternehmen. Auffällig ist, dass die Kosten zwischen den einzelnen Bundesländern variieren können. Grund hierfür ist nicht nur die Größe der Baufläche, sondern auch die Geschosszahl der Immobilie.
Auch die vorgesehene Nutzung des Grundes ist bei der Berechnung essenziell. Private Bauherren haben beispielsweise geringere Kosten als Eigentümer, die ihr Grundstück gewerblich nutzen möchten. Die Erschließung bildet die Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit von Grund und Boden. Die Baugenehmigung wird nur dann erteilt, wenn auch die vollständige Erschließung des Grundstücks gewährleistet ist.
Wann ist eine Erschließung notwendig?
Die Erschließung ist Grundvoraussetzung, um das Grundstück bebauen zu können. Aus dem Bauerwartungsland entsteht damit ein Bauland. Die Baugenehmigung wird auch nur dann erteilt, wenn die Erschließung bereits stattgefunden hat oder gewährleistet ist. Die Kosten fallen meist nur bei dem Kauf von Grundstücken an. Kaufst du dagegen eine Bestandsimmobilie, sind diese Kosten meist bereits beglichen.
Über die Höhe lässt sich pauschal keine Auskunft im Vorhinein geben. Abhängig ist sie nicht nur vom Materialeinsatz, sondern auch von den Arbeitsstunden der jeweiligen Versorger.
Wie hoch sind Erschließungskosten?
Die Erschließungskosten sind von Bundesland zu Bundesland variabel. Beim Anschluss für die Kanalisation beispielsweise werden üblicherweise in Neubaugebieten Kosten von bis zu 5.000 Euro kalkuliert.
Müssen allerdings längere Strecken zum Hauptversorger überbrückt werden, können auch deutlich höhere Summen anfallen. Vor dem Kauf ist es daher ratsam, sich über den Grad der Verschlossenheit beim Grundstück zu informieren. Es gibt
- gänzlich unerschlossene
- teilerschlossene
- oder komplett erschlossene
Erschließungsmaßnahme | Hinweise |
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Wasser |
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Strom |
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Gas |
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Telefon |
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Straßen |
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Gehwege |
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Radwege |
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Grünanlagen |
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Straßenbeleuchtung |
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Verkehrsberuhigte Zonen |
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Stützmauern bei Hanglagen |
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Lärmschutzwände |
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Kanalisation |
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Rechtliche Grundlage für Erschließungskosten
Die Kosten für die Erschließung werden an die zuständigen Versorgungsämter oder an die Kommune entrichtet. Vor allem bei den Verkehrswegen gibt es zwei Beitragsarten:
- Neubau der Straße
- Verbesserung der Straße
Selbiges gilt auch für die Erschließungskosten der leistungsgebundenen Einrichtungen bei Abwasser- und Wasserversorgung. Hier gestaltet sich die Kostenaufstellung auch in Abhängigkeit davon, ob es sich um einen kompletten Neubau oder um eine Erweiterung bereits bestehender Anschlüsse handelt. Hast du einen Bescheid über die Erschließungskosten erhalten und bist damit nicht einverstanden, kannst du einen Widerspruch einlegen. Eine Aufschiebung der Wirkung, sprich der Bezahlung der Kosten, wird dadurch aber nicht erzielt. Du musst demnach zunächst die Kosten aus dem Bescheid begleichen, wirst diese aber nach einem revidierten Bescheid zurückerstattet bekommen.
Verteilungsmaßstäbe
Die Verteilung der Erschließungskosten ist ganz klar im Baugesetzbuch geregelt. Hierfür werden drei verschiedene Verteilungsmaßstäbe zu Grunde gelegt.
- Kosten durch bauliche Nutzungsart
- Grundstücksfläche in Quadratmetern
- Grundstücksbreite
Beitragsfreie Grundstücke
Hier ist der Grundstückspreis bereits der finale Preis und die Erschließungskosten wurden bereits vom Vorbesitzer beglichen. Diese Option ist besonders dann empfehlenswert, wenn du mit keinen weiteren Kosten kalkulieren möchtest. Schnell kann es schließlich zu unliebsamen Überraschungen kommen.
Beitragspflichtige Grundstücke
Bei diesen Grundstücken musst du die Finanzierung großzügiger planen. Im Allgemeinen werden sechsstellige Beträge allein für die Erschließung veranschlagt. Häufig kann diese Summe noch steigen, wenn das Grundstück weit von der nächsten Versorgungsstelle entfernt ist. Manche Kosten werden auch erst einige Jahre später abgerechnet, wenn alle Arbeiten final beendet sind. Beglichen werden müssen die Kosten von demjenigen, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheides Grundstücksbesitzer ist. Daher solltest du vor dem Kauf eines Grundstücks oder von Wohneigentum beim ansässigen Bauamt nachfragen, welche Beiträge bereits beglichen wurden oder welche noch auf dich zukommen.
Fazit: Erschließungskosten sind ein großer Teil der Baukosten
Die Erschließungskosten sind von keinem Grundstücks- oder Immobilieneigentümer zu umgehen. Sie bilden einen großen Anteil der eigentlichen Bau- oder Kaufsumme. Aufgrund der verschiedenen rechtlichen Regelungen müssen sie vom Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie beglichen werden. Die Höhe ist dabei abhängig von verschiedenen Kriterien. Bei dem Anschluss an die Kanalisation beispielsweise steigen die Kosten, umso weiter das eigene Grundstück von der nächsten Versorgungsstelle entfernt ist. Bei den Kosten für Grünanlagen, die Beleuchtung oder auch den Straßenausbau hingegen sind die Kommunen an rechtliche Grundlagen gebunden. Hier können sie nur einen maximalen Prozentsatz der eigentlichen Kosten an den Eigentümer weiterberechnen.
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