Die besten Tarife im Vergleich

Baukredit Vergleich

hunderte Baukredite im Vergleich
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Baukredite gibt es wie Sand am Meer. Sie erfüllen Wohnträume, realisieren notwendige Umbauten und schenken nicht selten Unabhängigkeit und Freiheit. Damit Ihr Traum von den eigenen vier Wänden in Erfüllung geht, brauchen Sie den passenden Anbieter. Und nicht nur das. Sie brauchen umfassende Informationen und einen Baukreditrechner, um den richtigen zu finden. Für Sie haben wir alles Wissenswerte und noch ein bisschen mehr zum Thema Baukredite zusammengetragen.

Baukredit Vergleichsrechner

Wofür ein Baukredit

Wofür ein BaukreditEin Baukredit ist ein zweckgebundenes Darlehen. Das bedeutet, dass er nicht frei verwendet werden darf. Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen, dann müssen Sie das Geld nachweislich in ein Immobilienprojekt stecken. Im Gegensatz zu einem Ratenkredit, über den sie frei verfügen dürften, darf ein Kredit für die Immobilienfinanzierung nicht für irgendwelche anderen Konsumgüter ausgegeben werden.

Erst recht, wenn es sich um ein gefördertes Baudarlehen handelt, dass seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), und damit von der Bundesregierung, zum Beispiel mit günstigen Zinsen oder tilgungsfreien Anlaufjahren ausgestattet wurde, ist eine anderweitige Verwendung ausgeschlossen. Typischerweise vergeben Banken Baukredite, damit Kunden

  • ein Haus oder eine Wohnung kaufen,
  • ein Haus oder eine Wohnung bauen,
  • eine bestehende Immobilie (altersgerecht) umbauen, sanieren oder modernisieren
  • einen Kredit umschulden,
  • eine Anschlussfinanzierung erhalten oder
  • prolongieren (einen bestehenden Kredit verlängern).
Baukredite sind selbstverständlich auch für Einzelmaßnahmen wir zum Beispiel für Dacheindeckungen, Fenstererneuerungen, Treppenlifteinbau oder Badumbau nutzbar.

Allerdings sollten Verbraucher bei speziellen Verwendungszwecken immer auch nach Alternativen Ausschau halten, die von den Zinsen und anderen Konditionen noch besser passen, als bankübliche Kredite. Auch mit Blick auf die Energiewende gibt es nämlich spezielle Baukredite, die zum Beispiel mit Energieeffizienzmaßnahmen gekoppelt sind. Weisen Sie nach, dass zum Beispiel 20.000 € in den Austausch neuer Fenster zur Wärmedämmung gehen, können Sie mit günstigeren Konditionen rechnen.

Zuschüsse und Baukredite mit Fördereffekt

Zunächst einmal müssen Sie in Sachen Förderprogramme unterscheiden, ob es um einen Neubau oder um eine Bestandsimmobilie geht. Ausgehend davon bieten sich diverse Bausteine für die geplante Immobilienfinanzierung an.

Baukredite für neue Immobilien

Um Wohneigentum zu erwerben oder neu zu bauen, bietet die KfW unter anderem das Wohneigentumsprogramm an. Die Konditionen sind enorm günstig. Zum Beispiel können Sie bei einem Darlehen von 50.000 € mit einem Effektivzins von 0,85 % rechnen. Sie bekommen drei tilgungsfreie Anlaufjahre und können sich über einen Zeitraum von fünf Jahren auf die vereinbarte Zinsbindung verlassen. (Quelle: KfW)

Doch das ist noch nicht alles, was der Staat investitionswilligen Bürgern zu bieten hat. Sie können derzeit Baukredite in Anspruch nehmen, die aufgrund ihrer besonderen Gewichtung auf die Themen

  • Energieeffizienz und
  • Erneuerbare Energien
nicht nur mit sehr günstigen Zinsen locken, sondern Tilgungszuschüsse von bis zu 5.000 € bereithalten, in Einzelfällen sogar noch mehr. (Stand Februar 2016)

Baukredite für Bestandsimmobilien

Weitere spezielle Baukredite gibt es für Bestandsimmobilien, die saniert werden sollen. Haben Sie vor, energieeffizient zu sanieren, dann haben sie Zugriff auf weitere günstige Baukredite. Und auch wenn das Thema altersgerechtes Umbauen oder Einbruchschutz bei dem Bauvorhaben eine Rolle spielt, gibt es spezielle KfW Darlehen. Diese können einzeln in Anspruch genommen oder miteinander kombiniert werden. Im Darlehensvergleich kommen sie oft sehr gut weg. Bevor Sie also zu einem Bankgespräch bezüglich eines Baukredits aufbrechen, sollten Sie wissen, ob die Themen

  • Energieeffizienz
  • Erneuerbare Energien
  • Modernisierung
  • Einbruchssicherung
  • Altersgerechtes Umbauen
für Sie eine Rolle spielen. Denn dann können Sie das Thema direkt ins Gespräch bringen und sich als gut informierter Bankkunde ein wenig Handlungsspielraum bei den Kreditgesprächen verschaffen.

Kfw-Kredite über die Hausbank

der Weg zum KfW-Kredit ist eigentlich immer derselbe. Sie müssen nach dem Hausbankprinzip beantragt werden. Das bedeutet, dass sie nicht direkt bei der KfW einen Antrag stellen können.

Praxistipp: Die Hausbank muss nicht ihre aktuelle Bank sein. Auch wenn der Name „Hausbank“ so klingt, als wäre eine langjährige Geschäftsbeziehung nötig, so ist das faktisch nicht der Fall. Sie dürfen sich für die Immobilienfinanzierung durchaus eine ganz neue Bank suchen und diese dann zu Ihrer Hausbank wählen. Der Begriff soll klarmachen, dass die Kredite der KfW-Bankengruppe für Privatkunden nicht direkt, sondern nur über örtliche Banken erreichbar ist. Wie das funktioniert, erklärt dieses Video.

Ein bisschen Wissen ist von Vorteil und Basis einer guten Verhandlungsposition. Aus diesem Grund sollten Sie sich zunächst in Ruhe informieren und sich dann mit dem Vergleichsrechner die Produkte anzeigen lassen, die Ihrem Bedarf wirklich entsprechen.

Kurz zusammengefasst:

  • Verwendungszweck: Baukredite können für Neubauten, Modernisierung, Umbauten oder den Erwerb von Wohnungen und Immobilien aufgenommen werden. Auch für Einzelmaßnahmen können Sie einen Baukredit beantragen
  • Förderdarlehen: Neben den Krediten, Produkte der Bank sind, gibt es auch Förderdarlehen prüfen Sie, Sie von den Programmen der KfW-Bankengruppe oder ihrer zuständigen Landesbank profitieren können

Wie funktioniert ein Baukredit?

Wie funktioniert ein Baukredit?Es gibt verschiedene Wege, um ein Haus zu finanzieren. Allerdings sind nicht alle erfolgversprechend. Damit Sie einen Überblick bekommen, aus welchen Bausteinen eine Immobilienfinanzierung generell besteht, erläutern wir ihre Funktionsweise und ihren Einfluss auf die Gesamtfinanzierung. Ein Baukredit kann aus mehreren Bausteinen bestehen. Je nachdem, welche Maßnahmen Sie damit realisieren möchten, können Sie von verschiedenen Kreditprogrammen profitieren. Haben sie zum Beispiel vor, besonders energieeffizient zu bauen, so kann ein großer Teil des Kredites über ein spezielles Förderprogramm mit zinsgünstigen Konditionen finanziert werden.

Die typische Immobilienfinanzierung

Ein Baukredit wird von der Bank an einen Bankkunden vergeben. Für das geliehene Geld müssen Bankkunden bezahlen. Die Zinsen sind der Preis für die Geldleihe. Bankkunden bezahlen in der Regel in monatlichen Raten den geliehenen Betrag und die darauf entfallenden Zinsen zurück.

Die Rate setzt sich aus zwei Einzelbeträgen zusammen: Einmal aus der Tilgung, die als Rückzahlung auf das geliehene Geld angerechnet wird, und zum anderen aus den Zinsen, die zusätzlich fällig werden. So läuft ein typisches Annuitätendarlehen.

Beispiel

Bei einem Kredit in Höhe von 100.000 € und einem Zins von 4 % sowie anfänglicher Tilgung von 2 % wird eine Rate von 500,00 € monatlich vereinbart. Diese setzt sich im ersten Monat aus der Tilgung in Höhe von 166,67 € und den Zinsen in Höhe von 333,33 € zusammen.

Die Tilgung in Höhe von 166,67 € mindert den Kreditbetrag von 100.000 €. Die 333,33 Euro Zinsen wirken sich nicht auf die Darlehenshöhe aus. Warum? Das Geld ist für die Bank, denn das ist der Preis, den sie für die Geldleihe verlangt.

Ihre Restschuld zum Anfang des nächsten Monats beläuft sich also auf 100.000 € – 166,67 € = 99.833,33 €. Mit der nächsten Monatsrate in Höhe von 500 € beträgt der Tilgungsanteil nun etwas mehr. Es sind nun 167,22 € Tilgung und der Zinsanteil beläuft sich auf 333,78 €. Monat für Monat sinkt der Restschuldwert und die vereinbarte monatliche Rate in Höhe von 500 € verändert ihre Zusammensetzung. Der Tilgungsanteil wächst kontinuierlich, der Zinsanteil sinkt kontinuierlich. Was sich nicht verändert, das ist Ihre monatliche Gesamtbelastung. Die bleibt beständig bei 500 €.

Die Zinsen sind der Preis für ein Darlehen

Nun ist es möglich, den Zinssatz zu beeinflussen. Im Fokus steht dabei die Risikoeinschätzung der Bank in Bezug auf die Rückzahlung des gewährten Darlehens. Wenn sie liquide sind, einen gesicherten Job mit hohem Einkommen vorweisen können und unter Umständen sogar noch Immobilien als Sicherheiten bieten, dann sieht die Bank kaum ein Risiko darin, Ihnen einen Kredit zu geben. Entsprechend niedrig werden die Zinsen ausfallen. Dann sind Sie ein Traumkandidat und sie können sich die finanzierende Bank praktisch aussuchen.

Gründe für hohe Zinsen

Verdienen Sie jedoch wenig, ist ihr Job in einer Branche, der von Entlassungswellen bedroht ist oder haben sie kaum Eigenkapital, dann ist ihr Risikoprofil höher. Denn wenn Sie keine Sicherheiten haben und Ihren Job verlieren würden, dann haben Sie keine Reserven mehr, um den Kredit zu bedienen und die Bank zufrieden zu stellen. Deshalb lässt sich die Bank dieses Risiko mit einem höheren Zinssatz bezahlen. Und nicht wenige Banken lehnen sie komplett ab. Wie teuer ein Kredit wird, ist also in der Regel fest an ihr Vermögensprofil und ihre aktuelle finanzielle sowie berufliche Situation gekoppelt.

Bürgen als Joker für Banken

Ein Faktor, mit denen sich Zinsen beeinflussen lassen, sind Sicherheiten. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, nur bedingt kreditwürdig sind, könnten seriöse Bürgen die Rettung sein. Ein Bürge tritt für die Rückzahlungsverpflichtung ein und haftet dafür. Können Sie einen Bürgen vorweisen, der eine gute Bonität aufweist und von der Bank akzeptiert wird, dann haben Sie gute Chancen auf eine Immobilienfinanzierung.

Die Rolle der Förderkredite

Geringfügig anders gestaltet es sich, wenn Sie Fördergelder beanspruchen. Hier werden die Zinssätze von der KfW Bank oder der Landesbank vorgegeben, allerdings haben einige Finanzierungsfördermittel eine gewisse Bandbreite, was die Zinshöhe angeht. Nicht umsonst heißt es in der Produktbeschreibung, dass Zinsen „ab X %“ gewährt werden. Auch Förderkredite können mit höheren Zinssätzen belegt sein, als gemeinhin angenommen. Lassen Sie sich unverbindlich und kostenfrei direkt bei der Kfw-Bank unter der Telefonnummer 0800 539 9002 ausführlich informieren.

Allerdings kommen Sie nur über das Hausbankprinzip an diese Gelder. Das bedeutet, die Bank Ihrer Wahl nimmt auch in diesem Fall eine Risikoeinschätzung vor. Wenn Sie aufgrund der persönlichen oder finanziellen Rahmendaten grundsätzlich kein Kandidat für eine Immobilienfinanzierung sind, kann die Bank Ihnen auch keinen Förderkredit zugänglich machen.

Das Eigenkapital

Banken erwarten in vielen Fällen, dass Kunden eine gewisse Eigenkapitalquote mitbringen. Diese liegt etwa zwischen 25 % und 30 %. Ein Viertel der Kosten sollten Sie also aus eigener Kraft stemmen können. Soweit die Meinung von Banken und Experten.

Doch was ist Eigenkapital eigentlich? Eigenkapital ist im Prinzip alles, was Sie zu Geld machen können bzw. was die Bank im Falle eines Falles zu Geld machen kann, um offenstehende Forderungen zu bedienen. Dazu gehören zum Beispiel

  • Bargeld
  • Sparbücher
  • Aktien
  • Grundstücke
  • Immobilien
  • Kapitallebensversicherungen
  • Gold
  • Schmuck
  • Wertvolle Kunstgegenstände
Diese Liste ließe sich noch ein gutes Stück fortsetzen. Alles, was kein Bargeld ist, bzw. nicht 1 : 1 in Geld gemessen werden kann, wird oft mit einem Abschlag versehen. So können Banken zum Beispiel eine Immobilie, die von der Bausubstanz her vielleicht 150.000 € wert ist, lediglich mit 100.000 € anerkennen. Banken nehmen Abschläge vor, weil der Verkauf einer Immobilie zum einen zeitaufwendig und kostenintensiv ist und zum anderen der erzielbare Marktpreis regelmäßig nicht mit dem vermeintlichen Wert einer Immobilie übereinstimmt.

Problematische Vermögensgegenstände

Kapitallebensversicherungen lassen sich genauer beziffern, denn Versicherungsgesellschaften nennen verbindliche Rückkaufswerte. Problematisch ist es bei Schmuck, Münzen oder Kunstgegenständen. Zu welchem Preis beispielsweise ein Gemälde tatsächlich verkauft werden kann, ist ohne Gutachter generell schwer einzuschätzen. Und ob es sich tatsächlich verkaufen ließe, das steht auf einem ganz anderen Blatt.

Deshalb akzeptieren nicht alle Banken jede Art von Eigenkapital, insbesondere wenn es sich um schwer schätzbare Kunstgegenstände handelt. Die Banken sind frei in ihrer Gestaltung und es liegt an Ihnen, Vorschläge zu machen, die die Bank ablehnen oder akzeptieren kann. Bargeld, Sparbücher, Aktien, Grundstücke, Immobilien, Kapitallebensversicherungen und ähnliche Produkte sowie Gold werden eigentlich immer akzeptiert.

Ausreichend Eigenkapital senkt die Zinsbelastung

Im Prinzip drückt der Zinssatz aus, wie hoch das Risiko für die Bank ist. Wenn sie wenig Eigenkapital mitbringen, schätzt die Bank das Risiko hoch ein und der Zinssatz steigt folgerichtig. Wenn Sie mehr als 80 % des gesamten Kaufpreises für Ihre Immobilie finanzieren müssen, fällt der Zinssatz besonders hoch aus. Stiftung Warentest hat einmal vorgeführt, wie teuer eine Baudarlehen werden kann, wenn mehr als 80% Beleihungswert angesetzt werden. Der Beispielfall:

Beispiel 1: 80% Beleihungswert

Ein Kunde möchte eine Immobilie für 200.000 € erwerben. Der Kredit wird auf 15 Jahre festgelegt und 2 % Tilgung vereinbart. Das Eigenkapital liegt bei 40.000 €, das sind 20 %. Die Bank gewährt entsprechend ein Darlehen von 160.000 €, was faktisch einem Beleihungswert von 80 % entspricht. Für diese Konstruktion vereinbart die Bank ein Prozentsatz von 3,3 %.

Beispiel 1: mehr als 80% Beleihungswert

Und hier die Variante mit höherem Beleihungswert: Würde die Bank einen Beleihungswert von 82,5 % ansetzen, also einen Kredit von 165.000 € vergeben, dann läge der Zinssatz bereits bei 3,51 %. Hochgerechnet auf die Gesamtlaufzeit von 15 Jahren bezahlt der Kreditnehmer bei dieser Konstellation insgesamt 6.000 € mehr Zinsen. Ein guter Grund, um sich die Finanzierung noch einmal in Ruhe durch den Kopf gehen zu lassen.

Praxistipp: Jedes Angebot sollten Sie immer mit spitzem Bleistift durchrechnen. Entscheidend ist, welche Gesamtbelastung am Ende für Sie herauskommt. Am besten lassen Sie sich von der Bank einen Tilgungsplan ausdrucken, um in Ruhe die Gesamtkosten zu ermitteln. Ihre Eigenkapitalquote bestimmt deshalb immer zu einem Großteil mit, wie viel Haus Sie sich eigentlich leisten können.

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist risikoreich

Großbanken zucken vor Kunden ohne Eigenkapital zurück oder reagieren mit exorbitant hohen Zinssätzen. Die Erfahrung zeigt, dass Banken im Prinzip nur dann auf eine Vollfinanzierung eingehen, wenn

  • der Kunde einen sehr sicheren Arbeitsplatz und
  • ein vergleichsweise hohes Einkommen vorweisen kann.
Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist risikoreichAuch für gut situierte Kreditnehmer gilt: Sie sollten die finanzielle Belastung langfristig kalkulieren. Denn nach dem Ablauf des ersten Baukredits folgt die nächste Anschlussfinanzierung. Falls die Zinsen dann angestiegen sind, wovon wir bei der aktuellen Niedrigzinsphase ausgehen müssen, wird die Belastung oft deutlich höher, als ursprünglich angenommen.

Die Erfahrung zeigt: Wer vorher kein Eigenkapital anspart, der muss später nachlegen. Das bedeutet, wenn Sie wenig eigenes Geld mit in die Immobilienfinanzierung bringen, dann sollten sie zumindest einen größeren Anteil tilgen. Banken legen Wert darauf, dass am Anfang wenigstens eine Tilgung von 2 % vereinbart wird. Wenn sie anfangs nur ein Prozent tilgen, kann sich die Kreditlaufzeit unter Umständen verdoppeln. Wer eine höhere Tilgung realisieren kann, der kann bei der anstehenden Anschlussfinanzierung damit rechnen, dass die Restschuld geringer ist. Da die Restschuld ebenfalls abzutragen ist, lassen sich die Folgeraten in Anbetracht der zu erwartenden Zinssteigerung später besser tragen.

Praxistipp: In der Niedrigzinsphase sollten Sie mit der Bank bei langen Finanzierungszeiten eine möglichst lange Zinsbindungsfrist vereinbaren. Zehn Jahre sind das Minimum, noch besser wären 15 oder 20 Jahre. Können Sie sich mehr als 2 % Tilgung leisten, tun Sie es. Denn dann ist die Restschuld am Ende der Laufzeit geringer und die Anschlussfinanzierung lässt sich moderat gestalten.
Kurz zusammengefasst:

  • Zinsen: Je niedriger die Zinsen, desto billiger ein Kredit
  • Bürgen: Wenn Sie nicht kreditwürdig sind, brauchen Sie einen solventen Bürgen
  • Förderkredite: Sie bringen oft verbraucherfreundliche Konditionen. Prüfen Sie, was für sie infrage kommt. Dazu können Sie kostenlos bei der Hotline der KfW-Bank unter 0800 539 9002 anrufen
  • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital haben, desto geringer fällt der Zinssatz aus
  • Vollfinanzierung: klingt verlockend, ist aber recht risikoreich

Der Einfluss der Laufzeiten

In der aktuellen Niedrigzinsphase scheint es empfehlenswert zu sein, lange Zeiträume für die Zinsbindung zu vereinbaren. Doch nicht immer ist das die richtige Entscheidung. Wann ist eine lange Zinsbindung sinnvoll und in welchen Fällen ist eine kurze Laufzeit die bessere Option?

Kurze Zinsbindungsfristen für Baukredite

Generell ist es so, dass Banken für Kredite mit kurzen Laufzeiten auch niedrige Zinsen fordern. Kurze Laufzeiten sind im Kreditgeschäft Verträge zwischen fünf und zehn Jahren. Je kürzer die Zinsbindung vereinbart wird, desto niedriger fällt die Zinsbelastung aus. Und das bedeutet, dass Sie eine monatlich geringere Rate aufbringen müssen. Der Nachteil ist allerdings: Nach der kurzen Laufzeit steht eine Anschlussfinanzierung an und die wird nach heutigem Kenntnisstand zur Zinsentwicklung voraussichtlich teurer werden, als die aktuelle. Denn es ist recht wahrscheinlich, dass die Zinsen langsam aber sicher wieder ansteigen. Wohlgemerkt: Es muss nicht sein, aber es ist sehr wahrscheinlich.

Eine kurze Laufzeit empfiehlt sich dann, wenn Sie hohe Raten zahlen können, um möglichst schnell den gesamten Kreditbetrag zurückzuführen. Können Sie sich das nicht leisten, sollten Sie auf jeden Fall damit rechnen, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird.

Mit langer Zinsbindung einen Immobilienkredit finanzieren

Die überwiegende Mehrheit von Immobilienkäufern oder Bauherren vereinbart mit ihrer Bank lange Laufzeiten und lange Zinsbindungsfristen. Dabei spielt das Thema Planungssicherheit eine große Rolle. Langen Zinsbindungsfristen schützen Sie davor, unerwartete, sprunghafte Zinserhöhungen in Kauf nehmen zu müssen. Zwar liegen die Zinsen für langfristige Kredite generell über denen der kurzfristigen Kredite, aber unterm Strich fahren sie oftmals günstiger, als wenn sie kurzfristige Kreditlaufzeiten vereinbaren, die eine teurere Anschlussfinanzierung nach sich ziehen.

Sondertilgung nutzen

Wenn Sie sich für eine Laufzeitvariante entschieden haben, sollte Ihr Kredit eine weitere Option im Ärmel haben. Ein wichtiger Baustein in der Immobilienfinanzierung ist die Sondertilgung. Wenn es Ihnen gelingt, während der Kreditlaufzeit nebenher Geld zu sparen, um einen Teil des Kredits durch eine Sondertilgung bereits vorzeitig abzulösen, tun Sie sich etwas Gutes. Die Kreditlaufzeit verkürzt sich dadurch und Sie bezahlen unterm Strich weniger Zinsen für das Darlehen. Dabei gilt eine Faustregel: Je früher sie eine Sondertilgung auf den Vertrag einzahlen können, desto positiver wirkt sich das auf die Gesamtbelastung aus.

Unterschied Sollzinsen und Effektivzinsen

Verbraucher können Kredite nur miteinander vergleichen, wenn sie den Effektivzins kennen. Effektivzinsen sind aussagekräftig, denn sie berücksichtigen sämtliche Kosten, die der Kredit verursacht.

Das ist der Sollzins

Der Sollzins gibt an, wie hoch ein Kredit verzinst wird. Man nennt den Sold als auch Nominalzins, Aktiv Zins oder Kredits in. Der Sollzins legt fest, wie hoch die Darlehensrate für sie wird.

Der Effektivzins beinhaltet sämtliche Kreditkosten

Neben den Zinsen, die auf den Kreditbetrag erhoben werden, müssen Sie weitere Kosten tragen. Dazu gehören zum Beispiel Kreditvermittlungskosten, Ausgabeaufschläge, Prämien für Restschuldversicherungen oder Abschlussgebühren.

Die Banken sind verpflichtet, eine transparente Aufstellung auszuhändigen. Das sorgt dafür, dass Sie als Verbraucher verschiedene Kreditangebote überhaupt miteinander vergleichen können. Die Verpflichtung für die Banken ist in den Paragrafen 6 und 6a der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

Fälligkeiten von Krediten

Bei einem Kredit werden mehrere Fälligkeitstermine unterschieden:

  • Auszahlungstermin: Dieser wird mit der Bank vereinbart und kann durchaus einige Wochen bis Monate nach Abschluss des Vertrages liegen.
  • Zahlungstermin: Ab wann die erste Rückzahlungsrate fällig ist, vereinbaren Sie ebenfalls mit der Hausbank. Manche Förderkredite gewähren so genannte „Tilgungsfreie Anlaufjahre“. Das bedeutet, dass Sie unter Umständen ein, zwei oder drei Jahre keine Tilgung leisten müssen. Achtung: Die Zinsen sind davon NICHT betroffen!
Kurz zusammengefasst:

  • Zinsbindungsfristen: Je länger ein Zinssatz zugesagt wird, desto höher fällt er aus. Allerdings können Sie sich langfristig mit diesem Wert planen
  • Sondertilgung: Je früher Sie eine Sondertilgung leisten, desto stärker wirkt sich das auf die Gesamtbelastung über die Laufzeit gesehen aus
  • Effektivzinssatz: Dieser dient Ihnen zuverlässig als Vergleichsgröße mit anderen Angeboten

Die Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung und Forward Darlehen

Wenn Sie bereits vor einiger Zeit ihre Immobilie gekauft oder gebaut haben und auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung sind, müssen Sie sich entscheiden, wie Sie weiter vorgehen wollen. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist sind in den meisten Fällen noch Restschulden zu tilgen. Wer es sich nicht leisten kann, diese jetzt komplett abzulösen, der muss weiter finanzieren. Sie haben die Wahl zwischen zwei Alternativen. Sie können das Darlehen prolongieren oder umschulden, um die Anschlussfinanzierung zu realisieren.

Was bedeutet Prolongation?

Wenn Sie eine Prolongation ihres Kredites vornehmen wollen so bedeutet das, dass sie ihren bestehenden Kredit bei der aktuellen Bank verlängern. Im Prinzip bleiben sämtliche Rahmenbedingungen des einstmals vereinbarten Vertrags bestehen, lediglich die Zinsvereinbarung wird neu getroffen. Banken verschicken in der Regel einige Wochen vor Ablauf des Kredits ein neues Angebot an Sie raus. Sie können es akzeptieren oder zum Anlass nehmen, alternative Angebote einzuholen.

Was bedeutet Umschuldung?

Was bedeutet Umschuldung?Bei der Umschuldung beenden sie die laufende Geschäftsbeziehung mit dem Kreditgeber des vorigen Kredits. Sie wählen eine neue Bank. In der Praxis sieht es so aus, dass die neue Bank Ihren Kredit bei der alten Bank ablöst und gleichzeitig die Grundschulden als Kreditsicherheit einträgt. Damit gehen Kosten einher, sie müssen Gebühren beim Notar und beim Grundbuch (Gericht) bezahlen. Diese Kosten betragen einige hundert Euro.

In jedem Fall sollten Sie ausrechnen, inwieweit der Zinsvorteil bei der neuen Bank durch die Gebühren beim Notar und beim Grundbuchamt aufgezehrt wird. Als Orientierung sei gesagt, dass bei der Abtretung einer Grundschuld in Zusammenhang mit einem Kredit in Höhe von 100.000 € in etwa 200 € Kosten auf Sie zukommen die lästigen Papierkram, der dafür nötig ist, übernehmen die Banken. Sie müssen nichts tun.

Empfehlenswert ist eine Umschuldung in der Regel zum Ende einer Zinsbindungsfrist. Während einer laufenden Zinsbindungsfrist kostet es in den allermeisten Fällen eine hohe Ablösegebühr, die auch Vorfälligkeitsentschädigung genannt wird.

Praxistipp: der Gesetzgeber sieht vor, dass die binnen einer Frist von zehn Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens die Option haben, einen Kredit innerhalb einer sechs Monatsfrist abzulösen.

Das Forward Darlehen einfach erklärt

Ein Forward Darlehen ist im Prinzip ein Darlehen, das vorausschauend abgeschlossen wird. Etwa drei Jahre, bevor die vereinbarte Zinsbindung des aktuellen Kredits ausläuft, sollten Sie sich nach einer Anschlussfinanzierung umsehen. Sie können in Ruhe vergleichen, wie hoch die Zinsaufschläge im Vergleich zu dem aktuellen Darlehen sind. Wenn Ihnen die Kondition attraktiv erscheinen, können Sie bereits jetzt den neuen Darlehensvertrag abschließen. Ausgezahlt wird er erst dann, wenn der alte Vertrag ausgelaufen ist.

Typische Merkmale eines Forward Darlehens sind, dass die angebotenen Zinsen höher sind, als die aktuellen Zinskonditionen am Markt. Sie schließen nämlich eine Wette darauf ab, ob die Konditionen des Forward Darlehens zum jetzigen Zeitpunkt günstiger sind, als zu erwartenden Angebote im Zeitpunkt des Auslaufens des Darlehensvertrags in drei Jahren.

Eine gute Möglichkeit für die Anschlussfinanzierung ist übrigens, sich frühzeitig attraktive Angebote Forward Darlehen-Angebote einzuholen und diese der aktuell finanzierenden Bank vorzulegen. Steigt sie darauf ein und gewährt Ihnen ebenfalls eine günstige Anschlussfinanzierung, dann können Sie bei der vertrauten Bank bleiben. Schlägt sie jedoch mehr als 0,1 % auf, dann sollten Sie ernsthaft in Erwägung ziehen, nach Ablauf des aktuellen Darlehens zu einer anderen Bank zu wechseln.

Kurz zusammengefasst:

  • Termin: Tragen Sie im Terminkalender 36 Monate vor Ablauf des Darlehens ein, dass Sie dich um die Anschlussfinanzierung kümmern
  • Angebote: Lassen Sie sich mehrere Forward Darlehen Angebote von unterschiedlichen Banken machen
  • Abwägen: Wägen Sie ab, ob die angebotenen Konditionen voraussichtlich besser sein werden, als die, die Sie in 36 Monaten bekommen können
  • Sicherheitsjoker: Im Zweifel warten Sie ab und holen sich in 12 Monaten neue Angebote ein
  • Gegenangebot: Legen Sie Ihrer Bank die Angebote der anderen Forward Darlehen vor. Macht Sie ein besseres oder gleich gutes Angebot? Dann können sie dort bleiben. Andernfalls denken Sie über einen Wechsel nach

Was kann ich mir leisten?

Die Frage „Was kann ich mir leisten?“ ist grundsätzlicher Natur. Wie viel Geld haben sie pro Monat übrig, um Zinsen und Tilgung an die Bank zu bezahlen? Wie viel Sie sich leisten können hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen ermitteln Sie ihre regelmäßigen Einnahmen, zum anderen rechnen sie dagegen, welche monatlichen Belastungen auf Sie zukommen.

Zu den regelmäßigen Einnahmen gehören

  • Gehälter aus nicht selbständiger Arbeit
  • Mieteinnahmen
  • Zinseinnahmen (von Aktien, Sparguthaben oder ähnliches)
  • Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit
  • Einkünfte aus Gewerbebetrieb
  • Einkünfte aus Land-und Forstwirtschaft
  • Sonstige Einkünfte wie Kindergeld, Renteneinnahmen (auch Riesterrente), Unterhaltsleistungen (auch Arbeitslosengeld oder Hartz IV) oder Einnahmen aus dem Verkauf von privatem Besitz.
Sie schreiben also zuerst Ihre Einkünfte auf. Demgegenüber stellen Sie alle Ausgaben. Diese sind erheblich verzweigter, als Sie vielleicht auf den ersten Blick meinen könnten. Nutzen sie die nachfolgende Tabelle als Arbeitsplatt oder zur Orientierung. Folgende Kostenpositionen sollten Sie überprüfen und aufschreiben.

MonatlichJährlich
Kostenblock 1
Wohnen und weitere Verpflichtungen
Kaltmiete (die fällt später weg)
Nebenkosten (die verändern sich auch in der neuen Immobilie vermutlich nicht viel)
Strom
Gas
Müllgebühren
Ratenkredit 1
Ratenkredit 2
Leasingraten
Leistungen an Unterhaltsempfänger (Eltern, Kinder, Ex-Ehegatte)
Steuern für selbstständig Tätige
Zwischensumme Kostenblock 1
Wohnen und weitere Verpflichtungen
Kostenblock 2
Lebenshaltungskosten
Lebensmittel
Schuhe/Kleidung
Hausrat
Hygieneartikel/Kosmetik
Unterhaltungsmedien
Bildung
Telefon/Handy/Internet
Gebühren TV
Mitgliedsbeiträge Berufsverband/Gewerkschaften
Zwischensumme Kostenblock 2 Lebenshaltungskosten
Kostenblock 3
Versicherungen
Kapitallebensversicherung
Risikolebensversicherung
Rentenversicherung
Private Krankenversicherung
Sonstige Zusatzversicherung
Berufsunfähigkeitsversicherung
Haftpflichtversicherung (privat, Haustiere)
Hausratversicherung
Rechtsschutzversicherung
Unfallversicherung
Zwischensumme Kostenblock 3
Versicherungen
Kostenblock 4
Mobilität
Monatskarte Bus und Bahn
Kraftstoff (Benzin, Diesel, Gas)
Kfz-Versicherung
Kfz-Steuern
Reparaturen/Inspektionen
Leasingkosten
Zwischensumme Kostenblock 4
Mobilität
Kostenblock 5
Freizeit
Urlaub
Kino/Theater/Oper
Zeitungsabo
Vereinsgebühren
Mitgliedsgebühren Fitnessstudio, Kurskosten VHS etc.
Restaurant
Hobby
Zwischensumme Kostenblock 5
Freizeit
Kostenblock 6
Kinder
Gebühren Schule/Kindergarten
Lernmaterial
Spielzeug/Freizeitgestaltung
Nachhilfeunterricht
Kurskosten (Musik, Sport etc.)
Zwischensumme Kostenblock 6
Kinder
Kostenblock 7
Sparen
Sparverträge
Rentenvorsorge
Rate Bausparvertrag
Aktiensparplan/Fondssparplan
Freie Rücklagen für Unvorhersehbares
Zwischensumme Kostenblock 7
Sparen

Sobald Sie die Einnahmen und Ausgaben aufgestellt haben, kennen Sie Ihr Budget. Nun können Sie ermitteln, wie viel Geld ihnen zur Verfügung steht, sobald die Kaltmiete wegfällt. Möglicherweise verändern sich durch den Umzug bzw. Neubau auch Kosten bei der Mobilität oder Ihr Freizeitverhalten.

Was kann ich mir leisten?Prüfen Sie also aufmerksam und ehrlich, welche Kosten während der Laufzeit des Darlehens eventuell wegfallen oder hinzukommen könnten. Um einen gewissen finanziellen Puffer einzubauen, empfehlen wir, weder Kosten im Bereich der Freizeit noch im Bereich der Versicherungen zu verändern.

Damit ist der erste Schritt gemacht. Der „Was-kann-ich-mir-leisten“-Rechner ermittelt mit Ihnen, welche Rate Sie im Monat aufbringen können, um einen Kredit zu bedienen. Haben Sie zum Beispiel ermittelt, dass sie am Monatsende 200 € übrig haben und eine Kaltmiete von 500 € bezahlen, dann können Sie eine monatliche Rate von 700 € aufbringen, um demnächst Zins und Tilgung zu bedienen.

Was würden Banken Ihnen geben?

Mit dieser ermittelten monatlichen Rate gilt es nun herauszufinden, wie viel Geld Sie dafür bei Banken bekommen können. Dabei kommt der Budgetrechner ins Spiel. Der ermittelt anhand des verfügbaren Geldes und unter Berücksichtigung der gewählten Sollzinsbindung, der anfänglichen Tilgung und des Sollzinssatzes, welchen Betrag Banken Ihnen geben würden. Dann wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie kosten darf. Hier geht es zum Budgetrechner und zur Antwort auf die Frage „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“

Wer schon genau weiß, welcher Nettodarlehensbetrag nötig ist, wie lang die Kreditlaufzeit sein soll, wie hoch der Beleihungswert ist und welche Tilgung in Frage kommt, der kann sofort zum Baukredit-Rechner wechseln. Dieser listet die Anbieter auf, nennt die Produktbezeichnung und gibt einen ersten Überblick über die effektiven Jahreszinsen, den gebundenen Sollzinssatz und die monatliche Rate. Außerdem erfahren Sie, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der gewählten Kreditlaufzeit noch ist.
Kurz zusammengefasst:

  • Einnahmen: Schreiben Sie alle Einnahmequellen auf
  • Ausgaben: Erfassen Sie alle Kostenpositionen
  • Budget: Verrechnen Sie die Einnahmen mit den Ausgaben und streichen Sie dann weg, was Sie demnächst nicht mehr bezahlen (Kaltmiete)
  • Sicherheitspuffer: Bauen Sie zur Sicherheit einen gewissen Puffer ein. Das schenkt Ihnen Handlungsspielraum
  • Tools: Unsere drei Rechner helfen Ihnen bei der Ermittlung des maßgeschneiderten Kredits. Nutzen Sie den „Was-kann-ich-mir-leisten-Rechner“, den Budget-Rechner und den Baukreditrechner. Probieren Sie verschieden Einstellungen aus und verschaffen Sie sich einen Überblick

Immobilienpreise richtig einschätzen lernen

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine gebrauchte Immobilie zu kaufen, fragen Sie sich vermutlich, welche Preise realistisch sind.

Sie können sich auf unterschiedliche Art und Weise der Antworten lernen. Zum einen geht es um die Immobilie selbst. Hier spielen Bausubstanz, Baujahr, Energieeffizienz, Heiz- und Dämmwerte sowie eventuelle Schäden die Hauptrolle. Einen erheblichen Einfluss nehmen die sogenannten Softfacts, die den wirtschaftlichen Wert in die Höhe treiben oder aber mindern können. Dabei geht es unter anderem um die Lage und die Lebensqualität in der Region, in der sich Ihr Traumhaus befindet.

Beispiel

Ein Einfamilienhaus mit Garten in ruhiger Lage kostet in Berlin-Dahlem bedeutend mehr, als beispielsweise im provinziellen Quierschied kurz vor Saarbrücken. Und zwar auch dann, wenn die Häuser nahezu identisch sind.

  • Könnten Sie eine realistische Einschätzung zu Immobilienpreisen vornehmen?
  • Wissen Sie, welchen Wert die technische, ökologische und ökonomische Ausstattung eines Hauses hat oder welche besonderen Gegebenheiten in der Region der Immobilie vorherrschen?
Nein? Dann haben Sie zum Beispiel die Möglichkeit, sich an der Vorgehensweise eines Sachverständigen zu orientieren.

Ein sicherer Weg, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, geht über einen Gutachter. Dieser nimmt sich die individuellen Rahmendaten vor und schätzt ein, was unter Berücksichtigung sämtlicher Besonderheiten der Region wie zum Beispiel

  • Nachfragesituation
  • Arbeitsmarktlage
  • Anbindung an die öffentliche Infrastruktur

ein realistischer Preis wäre. Doch nicht jeder kann sich einen Sachverständigen leisten. Dennoch kann sich jeder ein bisschen was vom Profi abgucken. So gehen Profis vor, wenn sie den Wert einer Immobilie einschätzen:

Wirtschaftlicher WertHier können Sie sich an der Jahresmiete orientieren, die eine Immobilie am Markt erzielen könnte. Je höher der potenzielle Mietpreis, desto höher der Schätzwert. Doch Vorsicht: Erst mit Bezug auf die Instandhaltungskosten lässt sich der Wert einer Immobilie annäherungsweise einordnen.

Wie kommen Sie an die Informationen? Sehen Sie sich auf dem örtlichen Immobilienmarkt um, studieren Sie Anzeigen und besichtigen Sie ggf. vergleichbare Objekte in der Nähe. Unterhalten Sie sich mit Kaufinteressenten und Verkäufern. Machen Sie einen Termin beim Makler und lassen Sie sich unverbindlich beraten. So kriegen Sie eine Vorstellung von dem örtlichen Wohnungs- und Immobilienmarkt.

GebäudesubstanzIst die Immobilie energetisch up-to-date? Je besser die Energie-Situation, desto höher der Wert. Modernisierungen, effiziente Heizungsanlagen und auch luxuriöse Ausstattungsmerkmale wie ein Kamin oder eine Fußbodenheizung steigern den Wert einer Immobilie.

Auf der Internetseite des Spiegel-Magazins ist eine interessante Übersichtskarte zu finden. Sie beschäftigt sich unter anderem mit den mittleren Verkaufspreisen von Einfamilienhäusern. Anhand der Karte können Sie erkennen, welche Regionen in Deutschland generell teuer und welche preisgünstig sind. Weite Teile unserer Republik warten mit Preisen von 1.000 € pro Quadratmeter auf. Aber in Ballungsgebieten und in so manch begehrter Grenzregion klettern die Preise auf das doppelte. Auch Statista hat sich mit den Preisen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen beschäftigt. Die folgenden Übersichten liefern Ihnen weitere Kennzahlen bei der Recherche zum Thema Immobilienpreise.

Praxistipp: Kombinieren Sie die Erkenntnisse aus den Statistiken und aus Gesprächen mit Maklern, Käufern und Verkäufern zusätzlich mit weiteren lokalen Informationen. Der Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde gibt ebenfalls zielführend Aufschluss über ortsübliche Preise. Oft sind die Preise in Abhängigkeit vom Stadtteil ganz unterschiedlich. Der Mietspiegel einer Stadt lässt sich meistens auf der Internetseite der Stadtverwaltung finden oder telefonisch anfordern. Betrachten Sie die Aushänge in Banken und von Immobilienmaklern und sammeln Sie alle Preisinformationen, die Sie finden können. Auf diese Weise können Sie besser einschätzen, welche Preise angemessen sind.
Kurz zusammengefasst:

  • Bausubstanz: Sie gibt Auskunft über die Qualität einer Immobilie
  • Wirtschaftlicher Wert: Lage, Infrastruktur sowie die allgemeine Nachfragesituation werten eine Immobilie auf oder ab
  • Informationen: Machen Sie sich schlau. Lesen Sie Immobilienanzeigen, sprechen Sie mit Immobilienkäufern und –verkäufern und informieren Sie sich über die Preissituation in Ihrer Region. Wissen ist Macht, denn Wissen stärkt Ihre Verhandlungsposition

Was muss ich bei einer Immobilienfinanzierung beachten?

Wer eine Immobilie finanzieren will, der muss früher oder später einen Termin bei der Bank machen. Jede Bank fordert bestimmte Unterlagen an, wobei unterschiedliche Schwerpunkte gesetzt werden. Das hängt zum einen von der Bank ab, zum anderen auch vom Antragsteller. Sie sollten es der Bank so einfach wie möglich machen, mit Ihnen zusammen zu arbeiten. Idealerweise besorgen sie alle notwendigen Informationen und lassen diese dem Bankberater in Absprache bereits zukommen, bevor das Gespräch stattfindet. Dann hat er Gelegenheit, vorher in die Unterlagen zu schauen und das Gespräch gezielt zu führen. Und das sind die wichtigsten Details, die der Bankberater benötigt, um ihren Kreditantrag zu bearbeiten:

  • Gehaltsabrechnungen
  • Nachweis Eigenkapital
  • Objektunterlagen

Die Gehaltsabrechnung – Ihre persönliche Einkommenssituation

Ein wesentlicher Punkt im Rahmen der Kreditvergabe ist die Prüfung Ihrer Einkommenssituation. Als Angestellter reichen Sie eine Kopie der letzten drei Gehaltsabrechnungen ein. Dasselbe gilt für Beamte. Zusätzlich erwarten die Banken Ihren Steuerbescheid, der möglichst aktuell sein sollte. Rentner kopieren den letzten Rentenbescheid, selbstständig oder freiberuflich Tätige fertigen eine Kopie ihrer Bilanz inklusive Gewinn- und Verlustrechnung an.

Die Gehaltsabrechnung – Ihre persönliche EinkommenssituationAlternativ reichen Sie die Einnahme-Überschussrechnung ein. Die aktuellen Einkommensteuernachweise oder die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) sind ebenfalls erforderlich. Für alle Antragsteller gilt: Personalausweis in Kopie vorbereiten und im Original mitbringen.

Nachweis Eigenkapital

Der Nachweis des Eigenkapitals, soweit vorhanden, spielt ebenfalls eine große Rolle. Doch was ist der Eigenkapitalnachweis eigentlich, was legen Sie dem Banker vor?

Haben Sie ein Sparbuch, gehören Ihnen Aktien oder Rentenpapiere oder können Sie eine Lebensversicherung beleihen? Falls Sie von einer verwandten Person ein Darlehen bekommen haben können Sie auch das „eigenkapitalersetzend“ vorbringen. Sie brauchen allerdings Nachweise. Dazu gehören

  • ein ordentlicher Vertrag und
  • ein Kontoauszug zum Darlehen.
Falls Sie neben ihrem Gehalt noch weitere Einnahmen haben, sei es zum Beispiel ein regelmäßiger Geldeingang durch die Vermietung einer Wohnung, so bringen Sie den entsprechenden Mietvertrag mit und belegen die Einnahmen mit den dazugehörigen Kontoauszügen

Auch das Gegenteil sollten Sie nachweisen können. Wenn Zahlungsverpflichtungen im Raum stehen, zum Beispiel Unterhaltszahlungen an Ex-Ehegatten oder Kinder oder auch weitere Kreditverpflichtungen, verlangen viele Banken hierüber Nachweise. Bringen Sie die Verträge, Gerichtsurteile oder sonstige Belege mit und weisen Sie anhand von Kontoauszügen den Geldfluss nach. Falls Sie weitere Kredite von anderen Geldgebern bekommen, sollten Sie die Finanzierungszusage parat haben.

Versicherungen – auch über den Tod hinaus

Banken interessieren sich für Versicherungen in Bezug auf die Immobilie. Zum Beispiel ist bei den meisten Banken eine Feuerrohbauversicherung zwingende Voraussetzungen, um einen Kredit für einen Neubau zu gewähren. Außerdem haben Banken den Anspruch, auch im Falle des Todes des potentiellen Darlehensnehmers eine Absicherung zu erwirken. Das bedeutet, dass Sie eine Risikolebensversicherung oder eine Restschuldversicherung vorweisen oder abschließen müssen. An dieser Stelle lässt sich oft sparen. Weil manche Banken ihren Kunden eine Risikolebensversicherung geradezu aufzwingen wollen, sollten potentielle Kreditnehmer vorsorglich bereits im Vorfeld nach alternativen Angeboten suchen.

Unterlagen zum Objekt

Ein Sachbearbeiter bei der Bank kann Ihre Anfrage nur bearbeiten, wenn er sich ein Bild von der Immobilie macht. Egal ob es ein Altbau, ein Neubau, ein Haus oder eine Wohnung ist, bringen Sie alles mit, was Sie zu dem Bauvorhaben in Händen halten. Die Bank wird den Wert ermitteln und diesen im Rahmen der Konditionen berücksichtigen.

Je nachdem, um welches Objekt es geht, werden unterschiedliche Unterlagen benötigt. Die Bank braucht einen Grundbuchauszug, einen Lageplan, Grundrisse und Wohnflächenberechnungen und beim Kauf einer bestehenden Immobilie den Kaufvertrag inklusive aktueller Fotos.

Neu- oder UmbauIm Rahmen eines Neubaus oder Umbaus fragen Banken nach der Baubeschreibung, der Baukostenberechnung und der Berechnung des umbauten Raums.
EigentumswohnungFalls es um eine Eigentumswohnung geht, ist eine Teilungserklärung erforderlich. Diese macht ersichtlich, welche Teile des Gebäudes zum Sondereigentum gehören – sprich welche Räume dem Wohnungseigentümer zuzuordnen sind – und welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dazu gehören zum Beispiel Treppenhaus, Dachflächen, Tiefgarage und ähnliches.
Checkliste

  • Arbeitnehmer und Beamte: Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate
  • Rentner: Rentenbescheid
  • Selbständige/Freiberufler: Kopie der letzten Bilanz inklusive Gewinn-und Verlustrechnung bzw. Einnahmeüberschussrechnung, aktuelle BWA
  • Steuerbescheid des Vorjahres
  • Personalausweiskopie, beidseitig
  • Sicherheiten nachweisen:
    • Sparbuch
    • Depotauszug
    • Rückkaufswerte Lebensversicherung
    • Verträge mit Verwandten über erhaltene Darlehen nebst Kontoauszug
    • Mietverträge und Kontoauszüge, aus denen der Geldeingang der Miete hervorgeht
    • Finanzierungszusage anderer Kreditinstitute
    • Nachweis zwingend erforderlicher Versicherungen (Restschuldversicherung, Risikolebensversicherung)
    • Verträge über finanzielle Verpflichtungen (Kredite, Ratenzahlungen etc.)
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung
  • Berechnung des umbauten Raums
  • Kaufvertrag
  • Fotos
  • Teilungserklärung
Kurz zusammengefasst:

  • Vorbereitung: Bereiten Sie sich auf das Bankgespräch vor
  • Terminabsprache: Sobald Sie die meisten Unterlagen zusammen haben, vereinbaren Sie einen Termin
  • Informationen: Sorgen Sie dafür, dass der zuständige Sachbearbeiter mit ihnen so wenig Arbeit wie möglich hat. Deshalb lassen Sie ihn bereits vor dem Termin alle nötigen Unterlagen zukommen. Klären sie im Detail mit ihm, welche Unterlagen er erwartet

Immobilienfinanzierung ohne Schufa-Auskunft – geht das?

Wer die Frage stellt, ob eine Baudarlehen ohne SCHUFA-Auskunft möglich ist, der hat meistens einen Eintrag in der Schuldnerkartei. Dieser führt zu einem schlechten Score und außerdem in aller Regel zur Ablehnung einer Kreditanfrage für eine Immobilie.

Einige Kreditnehmer, die gerne eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, haben einen solchen und aus Bankensicht kritischen Eintrag. Der Eintrag zeigt, dass Sie zum Beispiel irgendwelche Schulden nicht bezahlt haben. Das ist auch der Grund, warum eine Bank Ihnen kein weiteres Fremdkapital in die Hand geben will. Wer in der Vergangenheit Schulden nicht zurückgezahlt hat, der zahlt wohlmöglich auch in der Zukunft die Schulden nicht zurück. Dieser Gedankengang seitens der Banken mag nachvollziehbar sein, aber wenn es sich bei dem Eintrag lediglich um eine nicht bezahlte Handyrechnung handelt – der Klassiker schlechthin – dann dürfen berechtigte Zweifel an der bestehenden Praxis aufkommen. Dennoch: Haben Sie einen negativen SCHUFA-Eintrag, dann sind die Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe vorprogrammiert.

Wann und wie Banken trotz SCHUFA-Eintrag finanzieren

Handelt es sich bei dem negativen Eintrag in der SCHUFA um eine eidesstattliche Versicherung, Insolvenz oder Haftbefehl, dann haben sie keine Chance auf einen Baukredit von einer Bank.

Wann und wie Banken trotz SCHUFA-Eintrag finanzierenGeht es hingegen um sogenannte weiche bzw. kleine Einträge in der SCHUFA, haben Banken Handlungsspielraum. Sie dürfen in manchen Einzelfällen von dieser rigorosen Regelung abweichen. Dazu müssen Sie die üblichen Finanzierungspfade verlassen. Stattdessen suchen sie nach anderen Merkmalen Ihrer Bonität, um ihre Kreditwürdigkeit zu untermauern und eine Kreditvergabe zu rechtfertigen. Haben Sie einen negativen Eintrag bei der SCHUFA, der unter die sogenannten weichen oder kleinen Einträge fällt, dann können Sie einen Kredit bekommen wenn sie folgende Anforderungen erfüllen:

  • Sie verdienen überdurchschnittlich viel Geld und zwar bereits seit mindestens zwölf Monaten.
  • Sie haben einen festen Arbeitsvertrag, unbefristet.
  • Die zu finanzierende Immobilie hat einen hohen Wert.
  • Sie haben keine Konsumschulden. Darauf legen Banken besonders großen Wert. Denn wenn im Konsumbereich Schulden angehäuft werden, bewerten Banken das als risikobereit und unzuverlässig. Damit sind Sie raus aus dem Kreis der möglichen Kreditkunden.
Banken, die Kunden mit SCHUFA Eintrag akzeptieren, lassen sich dieses Risiko besonders bezahlen. Das zeigt sich in einem erhöhten Zinssatz. In Anbetracht dessen sollten Sie sich überlegen, ob es nicht zielführend ist, die Löschung des Eintrags abzuwarten und zu einem späteren Zeitpunkt neu anzufragen. Alles Wissenswerte rund um die SCHUFA und den Möglichkeiten, eventuell unberechtigte Einträge löschen zu lassen, finden Sie hier.

Alternative: Kredit in der Schweiz aufnehmen

Wer in Deutschland wegen seines SCHUFA Eintrags keinen Kredit bekommt, für den bietet sich der Gang zu einer Schweizer Bank an. Diese haben andere Richtlinien, was die Vergabe von Krediten angeht. Wir empfehlen allerdings dringend, die Anbieter vorher auf Herz und Nieren zu prüfen. Am besten wenden Sie sich an ein renommiertes Kreditinstitut in der Schweiz. Tauschen Sie sich in Internetforen aus und lesen Sie sich Wissen über die Schweizer Banken an. Außerdem sollten Sie bedenken, dass ein Kreditvertrag in der Schweiz ein Fremdwährungsdarlehen ist. Das bedeutet, dass ein gewisses Fremdwährungsrisiko existiert. Sollte der Euro fallen, bekommen sie auch weniger ausbezahlt, als die vereinbarte Summe.

Vorsicht vor Verträgen mit unseriösen Anbietern

Kreditsuchende mit negativem SCHUFA-Eintrag wollen manchmal eine Immobilienfinanzierung um jeden Preis. Das machen sich unseriöse Anbieter zunutze. Bevor Sie einem windigen Finanzierungsvermittler aufsitzen, sollten Sie die Angebote genau prüfen. Manches Angebot entpuppt sich als überteuerter Kredite und im Kleingedruckten verstecken sich gemeine Fallstricke. Seriöse Anbieter setzen Sie weder unter Druck noch zwingen Sie sie zum Abschluss einer Versicherung oder erscheinen ungebeten zu einem Hausbesuch.

Praxistipp: Schließen Sie bitte niemals eine Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung ab, bevor ein Kreditvertrag unter Dach und Fach ist. Es wäre nicht das erste Mal, dass die Ablehnung des Kredites nach Abschluss der Versicherung erfolgt. In diesem Fall bleiben Sie auf dem Versicherungsvertrag sitzen müssen die Beiträge trotzdem bezahlen.
Kurz zusammengefasst:

  • SCHUFA-Eintrag: Einige SCHUFA-Einträge lassen sich aushebeln. Fragen Sie gezielt danach, ob die Bank eine Alternative sieht. Banken suchen dann andere Merkmale für Ihre Bonität
  • Bonität: Überdurchschnittlich hohes Einkommen, eine wertvolle Immobilie und keine Konsumschulden sind unter Umständen der Schlüssel zum Kredit
  • K.O.-Kriterien: Insolvenz, eidesstattliche Versicherung und Haftbefehl sind absolute K.O.-Kriterien bei der Kreditvergabe
  • Schweiz: Andere Länder, andere Sitten. Wenn die Banken in Deutschland Sie nicht finanzieren wollen, dann vielleicht die Banken in der Schweiz
  • Vorsicht Falle: Prüfen Sie jeden Kreditanbieter intensiv. Meiden Sie unseriöse Geldgeber

Den richtigen Anbieter finden

Auf der Suche nach der passenden Bank zur Finanzierung Ihres Bauvorhabens werden Sie Hunderte Anbieter finden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um festzustellen, welche Anbieter fair und seriös arbeiten. Die erste Anlaufstelle ist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Sie verfügt über eine Unternehmensdatenbank, die Auskunft darüber gibt, ob der Anbieter ordnungsgemäß eingetragen ist. Hier geht es direkt zur Unternehmensdatenbank der BaFin.

Daneben gibt es weitere Merkmale, die für bzw. gegen die Seriosität eines Finanzberaters oder eines Kreditvermittler sprechen.

Ungebetene Anrufe sind ein schlechtes Zeichen

Skeptisch werden sollten Sie, wenn ein Finanzberater ungebeten anruft. Ein solcher Anruf ist nämlich gesetzlich verboten. Seriöse Anbieter sehen deshalb von unverlangten Anrufen ab. Sie melden sich nur, wenn eine Vertragsbeziehung besteht. Ruft sie jemand unerwartet an, um einen Kredit anzubieten, seien sie vorsichtig. Und zwar auch dann, wenn der Anrufer verlauten lässt, dass ein Kollege oder Freund empfohlen hätte, bei Ihnen nachzufragen. Dann besteht erst recht Grund zum Misstrauen.

Offizielle Abschlüsse weisen auf fundierte Kenntnisse hin

Wenn Sie einen möglichen Darlehensgeber oder Kreditvermittler nicht kennen, könnten Sie sich über den bestehenden beruflichen Background informieren. Es gibt Mindeststandards der Ausbildung, die für einen seriösen Berater sprechen: Angenommen, Sie haben bereits das erste Gespräch geführt und sind von der Seriosität des Beraters überzeugt. Dann empfehlen wir, ganz sachlich die fachliche Ausbildung zu überprüfen. Handelt es sich um einen examinierten und berufserfahrenen Bank- oder Immobilienkaufmann? Wenn ja: Das sind positive Merkmale.

Diplome, die an der Wand auffällig positioniert werden, dürfen Sie ruhig genauer in Augenschein nehmen. Wenn es um komplexe Finanzprodukte wie Baukredite geht, sollte der Finanzberater zumindest Fachwirt für Finanzplanung (IHK) sein oder einen vergleichbaren Abschluss vorweisen können. Im Zweifel fragen Sie einfach mal nach.

Die Provisionszwickmühle von abhängigen Kreditvermittlern

Falls Sie nicht direkt zu einer Bank gehen, sondern mit einem Finanzberater zu tun haben, sollten Sie sich von seiner Unabhängigkeit überzeugen. Sollte er als Handelsvertreter auf Provisionsbasis arbeiten, dann heben Verbraucherschützer zu Recht den Finger. Solch Finanzberater vermitteln Produkte, aber das Wohl des Kunden, also Ihr Wohl, steht dabei nicht im Fokus. Vielmehr spielt die Geschäftsbeziehung zu dem Unternehmen, dass die Provision an den Vermittler auszahlt, die größte Rolle. Denn ein provisionsabhängiger Finanzberater verdient an der Höhe des Kredits, den er vermittelt und an den vereinbarten Konditionen. Je teurer ein Kredit ist, desto mehr verdient er. Damit sie überhaupt erkennen können, ob ein Finanzberater in einer solchen Provision-Zwickmühle steckt, müssen Sie tatsächlich offen nachfragen. Diese Fragen könnten Sie stellen:

  • Woher beziehen Sie Ihr Einkommen?
  • Sind Sie an einen oder mehrere Produktgeber gebunden?
Zwar muss es nicht generell schlecht sein, wenn Kreditvermittler mit zwei oder drei Produktgeber zusammenarbeiten. Sie können trotzdem bei ihm ein Angebot anfordern und dieses aufmerksam mit anderen Angeboten vergleichen. Möglicherweise passen die Konditionen ja trotzdem.

Berater-Schnell-Check

Diese Punkte sollten Sie außerdem überprüfen, um sich von der Seriosität eines Berater oder eines Kreditvermittlers zu überzeugen:

  • Bestätigt der Gesprächspartner vereinbarte Details schriftlich, zum Beispiel per E-Mail?
  • Bezieht der Berater ihre aktuelle finanzielle Situation und die verfügbaren Sicherheiten konkret mit ein?
  • Lässt Ihnen der Bankberater Zeit, das Kreditgeschäft zu überdenken?
  • Drängt er Ihnen keine Lebens- oder Risikolebensversicherung auf?
  • Akzeptiert der Berater, dass Sie eine Begleitung mit zum Gespräch bringen?
Berater-Schnell-CheckWenn Sie diese Fragen mit Ja beantworten können, dann haben sie vermutlich mit einem seriösen Unternehmen und einem schätzenswerten Berater zu tun. Darüber hinaus empfiehlt der Verbraucherschutz, dass sie unbekannte Berater nach stichhaltigen Referenzen fragen. In Zeiten von Social Media schreiben engagierte Experten häufig bei Facebook, Twitter oder auf speziellen Plattformen kurze oder längere Artikel, um sich zu profilieren und ihre Expertise kundzutun. Sie dürfen ruhig danach fragen, ob er auf einer der Plattformen oder in einem Forum Fachbeiträge veröffentlicht hat oder ein Profil bei Twitter oder Facebook-Profil existiert.

Tipps fürs Bankgespräch

Wie im Kapitel „Was muss ich bei einer Immobilienfinanzierung beachten“ bereits erläutert, ist eine gründliche Vorbereitung der Dreh und Angelpunkt und Ausgangsbasis für die weiteren Gespräche mit der Bank.

  • Es ist extrem ratsam, konkrete Ziele für das Gespräch vor Augen zu haben. Ihnen sollte bereits klar sein, welche Kredithöhe sie brauchen, welchen Zinssatz Sie sich leisten können, wie die ideale Zinsbindungsfrist aussieht und welche Rückzahlungsmodalitäten für Sie selber von Bedeutung sind. Denn wenn Sie eine deutliche Position beziehen, geht es in dem Gespräch bereits sehr schnell um die Details der Konditionen. Bankberater /-innen verhandeln mit Ihnen auf Augenhöhe, wenn sie wissen, worum es Ihnen und geht und wenn Sie merken, dass Sie sich mit dem Baudarlehen bereits intensiv beschäftigt haben.
  • Ebenfalls empfehlenswert ist, dass Sie vor dem Bankgespräch Vergleichsangebote einholen und recherchieren. Denn wenn Sie konkrete Alternativen vorlegen können, lenken viele Berater ein und überdenken Ihre eigene Offerte noch einmal. Das kann für Sie eine Ersparnis von mehreren Hundert bis mehreren Tausend Euro über die Laufzeit gesehen bedeuten. Es lohnt sich also, sich in Ruhe und umfassend vorzubereiten.
  • Abgesehen davon, dass Sie bereits vor dem Bankgespräch mit dem Bankberater klären sollten, welche Unterlagen dieser gerne hätte, lassen Sie ihm die Papiere einige Tage vorher zukommen.

Wann ist der ideale Termin für das Bankgespräch?

Zum geeigneten Zeitpunkt für den anstehenden Gesprächstermin spielen persönliche Präferenzen eine Rolle. Wenn Sie morgens fit und aktiv sind, sollten Sie den Termin auch vormittags terminieren. Dann sind Sie ausgeruht und aufmerksam und das wirkt sich positiv auf den Gesprächsverlauf aus.

Weniger empfehlenswert sind Termine kurz vor Feierabend, denn Bankberater sind auch nur Menschen und sie möchten unter Umständen möglichst schnell nach Hause. Dann fehlt die Zeit, wohlmöglich leidet die Verhandlungsbereitschaft oder die Konzentration auf beiden Seiten – und das kann sich ungünstig auf die Konditionen Ihres Kredites auswirken.

Position beziehen: Sie sind Geschäftspartner auf Augenhöhe

Bitte machen Sie sich gründlich klar: Sie sind für die Bank kein Bittsteller, sondern Sie sind ein potenzieller Geschäftspartner! Außerdem binden Sie sich unter Umständen für Jahrzehnte an ein Kreditinstitut, da sollte die Basis schon passen.

  • Die Bank möchte mit Ihnen ein Geschäft machen. Sie sind also ein gleichwertiger Gesprächspartner. Zwar sind Sie vermutlich kein Profi, wenn es um Finanzgeschäfte geht, aber Sie sind derjenige, der die Kosten für die vereinbarten Leistungen tragen wird.
  • Treten Sie ruhig und gelassen auf, denn das können Sie aufgrund ihrer guten Vorbereitung durchaus tun. Natürlich ist in der heutigen Zeit die Etikette keine große Frage mehr, aber dennoch legen einige Bankberater Wert auf ein gepflegtes Äußeres. Sie müssen sich zwar nicht verkleiden, aber Sie sollten ein Outfit wählen, in dem Sie glaubwürdig und seriös rüberkommen.
Wenn Sie diese Tipps beachten, sind Sie zumindest hinsichtlich der Softfacts ein attraktiver Kunde aus Sicht der Bank. Gleichwohl: Wenn die finanziellen oder persönlichen Rahmenbedingungen nicht stimmen, lehnt die Bank wahrscheinlich trotzdem ab. Es gibt einige No-Gos, die Sie unbedingt vermeiden sollten, wenn Sie eine gute Basis bei der gewählten Bank legen wollen:

  • Unpünktlichkeit: Verspätungen lassen Gleichgültigkeit vermuten, insbesondere, wenn Sie nicht rechtzeitig vorher anrufen. Bedenken Sie bitte, dass Ihr Berater noch andere Termine außer Ihren wahrnehmen muss und nicht ewig auf Sie wartet.
  • Unwahrheit: Beantworten Sie Fragen aufrichtig. Auch kleine Lügen (die durch einen blöden Zufall irgendwann auffallen können) wirken befremdlich und führen zu Misstrauen. Das wirft kein gutes Licht auf Sie und spätestens, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht, könnten Sie die Quittung dafür bekommen.

Unterschiede bei Gesprächen mit bekannter oder neuer Bank

Hausbank

Sind sie schon seit vielen Jahren Kunde in einer Bank, kennen Sie womöglich ihren Sachbearbeiter schon. Das wirkt sich günstig auf die Gesprächsführung aus. Oft genießen sie ein Vertrauensvorschuss, vorausgesetzt das Verhältnis war in der Vergangenheit gut. Auch wenn Sie bislang noch keinen persönlichen Kontakt hatten, so weiß der Berater über Ihre Kontoaktivitäten Bescheid und kann daran ablesen, wie Ihr Zahlungsverhalten über die Jahre betrachtet zu bewerten ist. Der Hausbank-Bonus schlägt nicht selten bei kleinen Banken positiv zu Buche, denn sie wollen ungern langjährige Kunden an einen Mitbewerber verlieren.

Neue Bank

Gespräche mit einem Sachbearbeiter bei einer neuen Bank werden in vielen Fällen sachlicher ablaufen. Der Gesprächspartner muss Sie erst einmal persönlich kennenlernen und sich innerhalb kürzester Zeit nicht nur von ihrer Person, sondern auch von dem Immobilienvorhaben einen Eindruck verschaffen. Hier ist es noch wichtiger, seriös und vertrauenswürdig aufzutreten und dafür zu sorgen, dass der Gesprächspartner alle Informationen erhält, die er braucht.

Machen Sie es dem Gesprächspartner einfach, Sie als positiv, interessiert, aufgeschlossen und freundlich erleben. Das ist das Beste, was sie tun können, um Ihre Finanzierungsanfrage günstig zu beeinflussen. An den harten Fakten und Ihrer aktuellen Vermögens- und Einkommenssituation können Sie nicht ändern. An Ihrem Auftreten allerdings schon.

Nach dem Gespräch ist vor dem Gespräch

Bitte nehmen Sie sich die Zeit, sich im Nachgang das Gespräch durch den Kopf gehen zu lassen. Haben sie Fehler gemacht? Sind Sie ins Stolpern geraten? Jedes Bankgespräch birgt die Chance, die eigene Erfahrung zu erweitern. Falls es mit dem Kredit bei der ersten Bank nicht sofort klappt oder Sie sowieso ein zweites Gespräch mit einer anderen Bank führen wollen – was generell ratsam ist – können sie aus ihren Fehlern lernen.

Analysieren Sie ehrlich, was gut und was schlecht gelaufen ist. Im nächsten Gespräch können Sie sich dann bemühen, die gemachten Fehler zu vermeiden und das, was gut gelaufen ist, noch weiter zu verbessern. Wir drücken die Daumen, dass Sie ihren Traum von der eigenen Immobilie schon bald realisieren können.

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